Кто не платит ндфл с продажи

Обычно граждане продают жилье, чтобы приобрести другое — лучше и дороже, либо при острой денежной нужде. В любом случае уплачивать с полученных денег проценты в бюджет никто не пожелает. Как не платить налог с продажи квартиры, рассмотрим в статье.

Когда не нужно платить?

Наличие определенных условий и обстоятельств позволяет продать квартиру, не уплачивая налог. К ним, в частности, относятся:

• срок нахождения в собственности;
• использование вычета;
• предъявление расходов;
• оформление документов.

Изменения в законодательстве усложнили применение некоторых способов освобождения от налога при продаже квартиры.

Сколько лет нужно владеть?

До конца 2015 года действовала норма п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, согласно которой налог за продажу квартиры начислялся, если она находилась в собственности менее 3 лет. Если более — обязанность по уплате налога не возникала.

Однако Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ в Налоговый кодекс были приняты поправки, изменившие срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. В свете этого закона в кодексе появилась статья 217.1, содержащая новые условия.

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Минимальным сроком признается 3 года, если:

• квартира оформлена в собственность в результате приватизации социального имущества;
• квартира получена по наследству или подарена близкими родственниками или членами семьи (согласно Семейному кодексу РФ такими лицами считаются родители, дети, супруг/а, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры);
• квартира передана в собственность по рентному договору с обязанностью пожизненного содержания с иждивением рентополучателя.

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

Новый срок действует в отношении недвижимости, полученной с 1 января 2016 года. Для квартир, которые приобретены до 2016 года, период владения остался прежним – от 3 лет.

Ограничение по срокам связано с экономическими особенностями — за такой короткий промежуток владелец теоретически может извлечь прибыль из операций покупки и продажи или может вести такую экономическую деятельность без образования ИП.

Законодатель считает, что по прошествии 3 или 5 лет инфляция и износ жилья снижают его рыночную стоимость, а гражданин не преследует коммерческую цель, поэтому ему предоставляются льготы при продаже квартиры. Ведь, как правило, граждане продают недвижимость для улучшения жилищных условий, а налогообложение операции не способствует реализации этой цели.

Иногда налоговые органы не осведомлены о сроках владения квартирой и, получив информацию по продаже имущества, направляют уведомительное письмо продавцу объекта недвижимости о возникновении у него обязанности по уплате налога.

В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Как исчисляется срок?

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

В случае купли-продажи срок будет отсчитываться с даты, указанной в договоре (если квартира приобретена на вторичном рынке) либо в справке-счете (если квартира куплена у застройщика) до даты заключения договора о реализации.

В случае наследования независимо от сроков фактического приема наследства, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации подтвержденного права, для целей налогообложения учитывается дата открытия наследства. Если наследодатель умер, то это дата смерти. Если наследодатель признан умершим, то срок начинает исчисляться с даты вступления в действие судебного определения.

Признание лица пропавшим без вести не служит основанием для распоряжения его имуществом. Но когда человек пропал без вести при обстоятельствах, предполагающих гибель или высокий риск для жизни, суд может утвердить приблизительную дату его смерти (например, человек пропал при стихийном бедствии), которая и будет взята за дату открытия наследства.

Когда квартира получена в результате дарения (выигрыша, приза, благотворительности), то датой отсчета также считается дата, указанная в договоре.

Если имущество приобретено частями, например, гражданин сначала купил 1/3 квартиры в 2010 году, затем еще одну треть в 2013 году и, наконец, последнюю часть приобрел в 2016 году, то моментом получения объекта во владение считается дата получения первой доли — 2010 год.

Имущественный вычет

Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.

В соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ гражданин, продавший квартиру и обязанный уплатить налог с суммы сделки, может уменьшить свою налоговую базу на 1 миллиона рублей.

Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры – в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.

Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.

Вычет сведет налог к нулю, если продажная или кадастровая стоимость равны или меньше 1 миллиона рублей. К примеру, квартира продана в 2017 году за 950 тысяч рублей, куплена в 2015 году.

Налоговая база: рыночная цена – вычет, т.е. 950 000 – 1 000 000. Поскольку налоговая база не может быть отрицательной, она считается равной нулю. Сумма налога: налоговая база * налоговая ставка, т.е.

0 * 13 % = 0 рублей.

Даже если после расчета получился нулевой налог, гражданин не перестает быть плательщиком — недопустимо игнорирование налогового уведомления. Обязательно требуется посетить отделение инспекции, сдать декларацию со всеми подтверждающими документами.

Недостаток этой льготы в том, что ее можно использовать только один раз в год. Если гражданин продал не одну, а больше квартир, то имущественный вычет возможно использовать только в отношении одной из них. Однако для таких случаев предусмотрен следующий метод уменьшения налоговой базы.

Доходы минус расходы

Если у собственника сохранились документы о расходах на приобретение недвижимости, то имеет смысл воспользоваться таким методом уменьшения базы обложения, как доходы за минусом издержек.

Для этого необходимо представить расходные документы при покупке квартиры.

Способ удобен, если продать квартиру до истечения 3- летнего срока и по цене, превышающей 1 миллион рублей, тогда налог можно уменьшить на полную сумму расходов. Если же цена продажи равна или меньше миллиона, то проще использовать имущественный вычет – не требуется прилагать документы для подтверждения расходов.

Налоговое законодательство позволяет использовать одновременно и вычет, и метод предъявления затрат, но только по разным объектам, например, если в течение года проданы 2 квартиры. По одному объекту не допускается уменьшение и на затраты, и на вычет.

Оформление сделки

Продать квартиру и избежать уплаты налога, возможно, когда жилье находится в долевой собственности. Налоговая служба позволяет распределять доходы от сделки в любых пропорциях, поэтому большую их часть можно отнести к тем собственникам, которые имеют наиболее выгодное положение.

Например, если родители получили свои доли более 3 или 5 лет назад, а недавно выделили часть собственности ребенку, то в договоре купли-продажи можно произвести оптимальное распределение.

Допустим, квартира продана за 3 миллиона рублей, родители распределили в свою пользу по 1 миллиону и, поскольку срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ у них есть, не платят налог, а оставшийся миллион, отнесенный на ребенка, уменьшили на вычет. В итоге налоговая база равна нулю.

Кроме того, исходя из содержания разъяснений ФНС, на каждого дольщика можно составить отдельный договор продажи каждой доли – тогда объектом вычета будет не вся квартира целиком, а отдельные доли, т. е.

каждый собственник сможет использовать свой полноценный вычет в 1 миллион рублей.

Если же составить один договор, то вычет будет предоставлен на всех собственников и не позволит как уйти от налога при продаже квартиры, так и свести его к минимуму.

Одним из рискованных методов избежания обязанности по уплате налогов при продаже квартиры является указание в договоре купли-продажи суммы меньше реальной, т. е. либо равной размеру вычета, либо равной размеру расходов при покупке. Разумеется, такое действие требует согласования с покупателем. Здесь есть 2 риска:

• при возникновении спорных ситуаций в будущем невозможно будет доказать реальную цену сделки;
• при камеральной проверке налоговая инспекция может проверить стоимость продажи на соответствие рыночным ценам согласно нормам раздела Налогового кодекса о сделках между взаимозависимыми лицами и если фальсификация будет выявлена, обе стороны ждут санкции и разбирательства со стороны налоговой.

Такие же последствия возможны при оформлении вместо договора купли-продажи дарственной. Налоговые льготы при продаже квартиры лучше получить законным, честным способом, так как велика вероятность выявления фактов предоставления ложных сведений с последующим доначислением налога, наложением штрафа и пени.

Подача документов

Даже если при продаже недвижимости удалось избежать уплаты налогов и налоговая база будет равна нулю, гражданин все равно обязан подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ.

Отчет сдается строго до 1 мая года, наступающего за годом продажи. С учетом праздничных и выходных дней по рабочему календарю срок может сдвигаться на 3-4 мая.

Если после использования всех методов освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, осталась сумма, которую необходимо перечислить в бюджет, срок для такой транзакции – 15 июля наступающего года.

Например, если квартира продана в 2017 году, декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до конца апреля 2018 года, а уплатить сумму — до 15 июля 2018 года.

Налоговые инспекции, как правило, направляют уведомления о необходимости подать отчетность и уплатить налог предварительно за 1-2 месяца до сроков, чтобы граждане заранее подготовили необходимые документы.

Если не подать декларацию вовремя, то со следующего дня начисляется пеня — за каждый день 1/300 от ключевой ставки Банка России.

Кроме того, на нарушителя накладывают штраф:

• % от суммы, которая должна была быть указана в декларации;
• не меньше 1 тысячи рублей;
• штраф начисляется каждый месяц, но его общий размер не может превышать 30 % от суммы налога.

А если до 15 июля начисленную сумму фискального платежа гражданин не перечислил в бюджет, то на него действуют пеня и штраф за неуплату налога. Пеня — 1/300 от ключевой ставки. Штраф — 20 % от суммы неуплаченного налога.

Источник: https://novostroyki.guru/stati/kak-ne-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-poslednie-izmeneniya-v-zakonodatelstve-i-vozmozhnosti/

Подоходный налог с продажи имущества физических лиц

Последнее обновление 2019-06-05 в 11:46

Продажа недвижимости в порядке главы 23 Налогового кодекса России облагается подоходным налогом. Но из общего правила есть исключения, и при грамотном подходе их можно выгодно использовать и не платить налог с продажи вообще.

Ндфл при продаже имущества

С продажи личного имущества физические лица не обязаны платить НДФЛ — одежда, предметы быта и пр. А на выручку с недвижимости и определенных движимых вещей — транспорт, гараж, ценные бумаги и т. д. — начисляется подоходный налог в соответствии со ст.209 НК РФ. Ставка налога разнится для разных плательщиков:

• резидентам налог с продажи собственности считается по ставке 13%;
• нерезидентам — по ставке 30%.

Важно! Расчет налога на доходы от продажи имущества в 2019 году производится плательщиками самостоятельно. Результаты расчета необходимо отразить в декларации по форме 3-НДФЛ.

Базой для расчета является выручка от сделки в полном размере. Но благодаря двум механизмам, заложенным в НК РФ, ее можно уменьшить или даже освободиться от налогообложения:

1. Освобождение от НДФЛ по ст.217 НК РФ.
2. Имущественные вычеты по ст.220 НК РФ.

Освобождение предоставляется согласно п.17.1 ст.217 НК РФ. Раньше для всех операций продажи действовали единые правила:

• если проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован, то подоходный налог на продажу имущества платить не требовалось;
• налог при продаже прочего имущества (купленного) физическим лицом при сроке владения свыше 3 лет также платить не требовалось;
• при сроке владения до 3 лет — необходимо уплатить налог.

Но в 2016 году вступили в силу изменения для Ндфл при продаже имущества физическим лицом. Поправки были внесены федеральным законом № 382-ФЗ от 27 ноября 2014 года. Новые правила таковы:

• если после 2016 года проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован и находился в собственности свыше 3 лет, то подоходный налог на продажу имущества платить не требуется;
• налог при продаже прочего имущества (купленного после 2016 года) физическим лицом при сроке владения свыше 5 лет также платить не требуется;
• при сроке владения до 5 лет — нужно заплатить НДФЛ;
• для объектов, которые были получены гражданами до 2016 года, действуют старые правила.

Пример 1

Макаров Максим купил квартиру 13 апреля 2015 года и продал ее 30 октября 2018 года. Для его сделки действуют старые правила. Срок владения составил 3 года и 7 неполных месяцев, следовательно, НДФЛ не платится.

Пример 2

Макаров Максим приватизировал квартиру 31 мая 2016 года и продал ее 1 апреля 2018 года. Для него действуют новые правила. Срок владения меньше 3 лет, значит, необходимо заплатить налог.

Пример 3

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года и продал ее в августе 2018 года. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

Но если ждать столько лет нет возможности, то можно воспользоваться вторым способом снижения налогового бремени — с помощью вычетов.

Согласно ст.220 НК РФ в пп.1 п.1 из базы для расчета НДФЛ можно вычесть сумма до 1 000 000 рублей либо в размере расходов при приобретении объекта. При этом расходы не могут превышать базу, т. е. выручку.

Пример 4

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 800 000 рублей и продал ее в августе 2018 года за 1 100 000 рублей. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

Уменьшение базы на расходы нерационально, т. к. результат всё равно будет существенным: 1 100 000 — 800 000 = 300 000 рублей. Если использовать вычет, база будет равна: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000 рублей

НДФЛ при этом: 100 000 × 13% = 13 000 рублей.

Важно!

Нельзя к одному объекту одновременно использовать и вычет, и уменьшение на расходы.

Пример 5

Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 1 800 000 рублей и продал ее в августе 2018 года за 1 900 000 рублей. Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

А в такой ситуации, напротив, целесообразнее снижение базы на размер документально подтвержденных расходов: 1900 000 — 1 800 000 = 100 000 рублей. А применение вычета не уменьшит базу так же эффективно: 1 900 000 — 1 000 000 = 900 000 рублей.

Перед уплатой налога необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если в результате минимизации базы обложения налог станет равен нулю, декларацию нужно подавать все равно. О необходимости представить декларацию вас уведомит ИФНС путем направления письма как минимум за 30 дней до сроков — об этом сказано в ст.52 НК РФ. Если у вас есть Личный кабинет налогоплательщика, письмо придет вам туда.

Правила действуют в отношении любой жилой недвижимости и долей в них. По налогу с продажи комнаты вычет будет делиться согласно доле.

Пример 6

Макаров Максим унаследовал четырехкомнатную квартиру 12 ноября 2017 года и продал в августе 2018 года комнату в ней за 400 000 рублей.

Комната равна ¼ доли в праве собственности. Поскольку расходов нет, остается вычет. Вычет делится на 4: 1 000 000 / 4 = 250 000 рублей. База: 400 000 — 250 000 = 150 000 рублей. НДФЛ: 150 000 × 13% = 19 500 рублей.

Важно!

Вычет можно использовать один раз в год. А уменьшение на расходы — неограниченное количество раз.

Налог с продажи второй квартиры можно будет уменьшить только по затратам, если за первую уже использован вычет. Но в новом календарном году право снова возникает.

Но можно подарить доли другим лицам, желательно — членам семьи и близким родственникам, чтобы не платить за подарок, а затем оформить отдельные договоры купли-продажи каждым. Тогда каждая доля будет рассматриваться как обособленный объект с предоставлением полного вычета. Налог на продажу квартиры 2 собственниками будет рассчитываться с полноценным вычетом 1 000 000 рублей каждому.

Налог на продажу движимого имущества физических лиц

В случае реализации движимых вещей из числа транспортных средств, гаражей и пр. действуют более простые правила:

• освобождаются операции, если имущество находилось в собственности больше 3 лет; здесь не действует деление на период до 2016 года и период после 2016 года;
• вычет предоставляется в размере 250 000 рублей;
• как и в случае с недвижимостью, можно снизить базу обложения на величину подтвержденных документацией затрат.

Пример 7

Макаров Максим получил по дарственной от матери машину в 2018 году и продал ее в 2019 году за 100 000 рублей. Поскольку расходов не было и сумм продажи меньше 250 000 рублей, проще использовать вычет. База: 100 000 — 100 000 = 0. НДФЛ равен нулю. В листе «Приложение 6» декларации 3-НДФЛ нужно отразить этот расчет.

Рассмотрим НДФЛ при продаже дорогого недвижимого имущества физическим лицом.

Пример 8

Макаров Максим купил автомобиль за 2 000 000 рублей. После 2 лет эксплуатации он продал его за 1 600 000 рублей. Здесь применение вычета неэффективно, т. к., база уменьшится не намного, а также можно предъявить издержки. База будет равна нулю: 1 600 000 — 1 600 000 = 0. Налог тоже будет равен нулю.

Сделка мены с точки зрения подоходного налогообложения делится для каждой стороны на следующие события:

• продажа своего имущества — нужно оценить срок владения, рациональность применения вычета или расходов;
• покупка имущества иного лица — за покупку платить НДФЛ, разумеется, не нужно, но расходы на покупку можно использовать для возврата уплаченных ранее сумм подоходного налога.

Налог при договоре мены долей квартиры между близкими родственниками будет считаться по общим правилам, т. к. в случае продажи неважно, в каких отношениях находятся стороны сделки. Родство имеет значение при дарении недвижимости.

Пример 9

Макаров Максим обменял приватизированную квартиру, находившуюся в его собственности 2 года, стоимостью 1 500 000 рублей на квартиру стоимостью 2 000 000 рублей с доплатой в 500 000 рублей.

Продажа по такому договору подлежит обложению с применением вычета, поскольку расходов не было — квартира приватизирована: 1 500 000 — 1 000 000 = 500 000 рублей. НДФЛ: 500 000 × 13% = 65 000 рублей.

За покупку в размере 2 000 000 рублей можно получить возврат, если собрать документы из перечня пп.4 п.1 ст.220 НК РФ. В декларации нужно отразить и продажу, и покупку, а налог будет равен нулю, т. к. с помощью возврата 65 000 рублей налога будут нивелированы. Эти расчеты нужно отразить в декларации. Ее удобно заполнять в Личном кабинете налогоплательщика.

Итоги

1. Продажа недвижимого и некоторых движимых объектов облагается НДФЛ.
2. Если имущество было в собственности больше 3, в некоторых случаях — 5, лет, то платить налог и подавать декларацию не требуется.
3. Если налог к уплате есть, его можно уменьшить с помощью вычета или расходов.
4. Даже после уменьшения налога до нуля необходимо подавать декларацию.
5. НДФЛ при обмене квартиры уплачивается с отчуждения своего имущества, а приобретенное имущество можно использовать для получения возврата ранее уплаченных сумм НДФЛ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://NalogBox.ru/nalogi/ndfl/s-prodazhi-imushhestva-fizicheskih-lits/

Кто должен платить налог с продажи квартиры: продавец или покупатель

Большинство налогоплательщиков в курсе, что после продажи квартиры может возникнуть обязанность уплаты налога.

Но мало кто из них знает точно, в каком случае и в каком размере налог нужно платить, а в каких случаях налогоплательщик-продавец освобожден от уплаты налога.

А учитывая, что законы регулярно изменяются, дополняются и вносятся разные поправки, то разобраться становится сложнее.

Последние поправки начали действовать с началом 2106 года.

Налог с продажи квартиры

Этот налог уплачивает продавец, то есть тот человек, в чьей собственности находилась квартира до момента продажи. Собственником может быть как резидент РФ, так и нерезидент РФ.

Резидент – это человек, который проживает на территории России постоянно и проводит в стране как минимум 183 дня в году.

Нерезидент – человек, который проживает в стране не больше 183 дней в году.

Эти категории по-разному уплачивают налог. Ставка налога для нерезидента может доходить до 30%, а резидент в некоторых случаях и вовсе может быть освобожден от уплаты налога.

Кроме того, есть ряд категорий налогоплательщиков, кто освобожден от уплаты налога.

Не платят налог те, кто:

1. Квартиру принял в дар и позже продал ее;
2. Вступил в права наследования на квартиру и позже продал ее;
3. Квартиру приватизировал и позже продал ее;
4. Квартиру заимел благодаря договору пожизненной ренты и позже продал ее.

Но есть ограничение по срокам владения недвижимостью.

От уплаты налога при продаже освобождаются те налогоплательщики, перечисленные выше, в чьей собственности квартира находилась не меньше трех лет.

Все остальные налогоплательщики-продавцы квартир, должны выдержать период пребывания квартиры в собственности не меньше 5 лет, для того, чтобы освободиться от уплаты налога при ее продаже.

Раньше этот срок для них составлял также 3 года, но со вступлением в силу поправок в закон в начале 2016 года, этот период увеличился.

Также, в соответствии с последними изменениями, налог теперь взимается с образовавшегося от продажи  жилья дохода, размер которого не должен составлять сумму меньше, чем 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Размер налога с продажи квартиры

Размер налоговой ставки по налогу с продажи квартиры равна 13% от дохода, возникшего в результате ее продажи. Таким образом, для того, чтобы вычислить сумму налога к уплате, следует высчитать размер дохода.

Для расчета налога в расчет следует брать кадастровую стоимость квартиры, перемноженную на коэффициент 0,7.

В случае, если договорная стоимость квартиры выше кадастровой, то допускается брать в расчет ее и с ее размера высчитывать налоговую базу, точно так же помножив на 0,7.

Так, при расчете суммы налога к уплате, законодатель требует брать в расчет максимальную величину.

Налоговые вычеты при продаже квартиры

Важно знать, что есть способы уменьшить налогооблагаемую базу, а соответственно и сумму налога к уплате. Одним из таких способов является применение имущественного вычета.

Это право появляется у налогоплательщика продавца в том случае, если квартира пробыла в его собственности свыше трех лет в случае дарения, наследования, приватизации или действия договора ренты, или более пяти лет, в остальных случаях.

Вычет – это некая сумма, на которую уменьшается доход, возникший после продажи квартиры, при расчете суммы налога к уплате. Эта величина составляет 1000 000 рублей.

Получается что, если, квартира была продана за 3000 000 рублей, то сумма для расчета налога составит 2000 000 рублей. Далее с 2000 000 рублей необходимо высчитать 13%. Полученная сумма подлежит уплате в бюджет в качестве налога.

В том случае, если квартира была продана менее, чем за 1000 000 рублей, и, кроме того, сумма продажи превышает кадастровую стоимость, то налог платить не нужно.

Кроме того, можно использовать расходы на приобретение проданной квартиры как вычет при расчете налога.

Эти расходы принимаются во внимание только, если они подкреплены подтверждающими документами: договорами, актами приема-передачи, выписками со счетов, расписками о получении денег и другими документами, подтверждающими передачу денег.

Если подтвержденные расходы превысили доход, то налога к уплате не образуется.

Подача декларации и уплата налога с продажи квартиры

После продажи квартиры продавец должен подать декларацию о доходе с продажи в налоговую инспекцию. Она предоставляется в налоговый орган по месту прописки продавца в срок до 30 апреля, в году, следующем за тем годом, года произошла продажа.

Так, если квартира была продана в 2018 году, то декларацию продавец обязан представить до 30 апреля 2019 года. В случае непредставления декларации в обозначенные законом сроки, предусмотрен штраф.

Сам же налог нужно уплатить в срок до 15 июля года, следующего, за годом в котором была сделка по продаже квартиры. За несвоевременную уплату налога продавцу также грозит штраф.

Декларация, сопровожденная необходимыми документами, подается в налоговую инспекцию лично, либо доверенным лицом по доверенности, либо посредством почты России с уведомлением о вручении, либо посредством агентств, уполномоченных осуществлять такую передачу посредством каналов электронной связи.

Последний способ проще всего.

Использовав его, опытные специалисты правильно и без ошибок заполнят декларацию, подскажут исчерпывающий список документов, которые следует приложить к ней и проследят, чтобы декларация налоговым органом была принята в срок.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/nalogi/kto-dolzhen-platit-nalog-s-prodazhi-kvartiry-prodavec-ili-pokupatel/.html

Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ

Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.

Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

• Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
• Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
• Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

• 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
• 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

За вычетом понесенных трат на приобретение

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Налоговый вычет при купле-продаже жилья

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

• При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
• При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.

Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.

При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

3 способа подачи декларации

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Непредставление декларации

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

Вариантов несколько:

• Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
• Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
• Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Неуплата налога

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.

В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.

При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

В заключение

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/kupleprodazha/nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-dlya-fizicheskih-lic