Материнский капитал и органы опеки

Материнский капитал призван стимулировать рост рождаемости в России. Поэтому программа его действия каждый год продляется.

Его средства должны помочь семьям улучшить жилищные условия, что автоматически улучшает положение и детей.

Однако государством установлены весьма строгие правила по распоряжению указанными средствами. Подробно оговорены возможности по расходованию данных средств. Более того, установлена и ответственность за мошеннические действия со средствами капитала. Поэтому следует соблюдать законодательные нормы в точности и не злоупотреблять своими правами.

Государством также создана система контроля, на что тратиться материнский капитал. Органы опеки являются частью данной системы. Выплата средств осуществляется Пенсионным фондом, а контроль за расходованием выполняют в том числе и органы опеки. Соответственно, возникает вопрос, может ли опекун получить материнский капитал?

Кто может получить?

Основания выплаты, порядок перечисления и прочие вопросы, связанные со средствами материнского капитала, подробно определены в профильном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки». Указанный нормативный акт содержит исчерпывающий перечень правовых положений. Смежные нормы включены и в Семейный кодекс России.

Чтобы понять, положен ли материнский капитан опекунам, нужно рассмотреть все категории лиц, имеющие на это право:

• стандартной ситуацией является получение сертификата родными родителями ребенка. При этом это должен быть второй или последующие дети. В этом случае нужно оформить факт рождения и обратиться в Пенсионный фонд за выдачей сертификата и распоряжением его средствами. При этом родители после расходования средств обязаны отчитаться об этом, предоставив соответствующие документы в Пенсионный фонд. Привлечение Пенсионного фонда оправдано, поскольку именно он является распорядителем средств капитала;
• усыновители. Между ними и ребенком возникают родственные отношения, которые во всем приравниваются к отношениям родных детей и родителей. Такое право у них возникает, если приемный ребенок становится вторым в семье, и семья ранее не получала средств капитала;
• допускается получение сертификата и распоряжение его средствами опекунами. Но в этом случае будет осуществляться контроль со стороны органов опеки. Ведь средства капитала предназначаются не опекунам или семье в целом, а ребенку. Это индивидуальные его средства, которые могут быть израсходованы только в его интересах. То есть опекун не сможет решить свои вопросы, увеличить площадь жилья и так далее. Все, что будет куплено на средства сертификата, будет принадлежать опекаемому.

Перечисленные категории имеют право на использование средств капитала. И данный список является исчерпывающим. Больше никто не имеет такого права.

Как получить?

Получение средств представляет собой определенную процедуру. Первым шагом является сбор документов.

Для получения материнского капитала потребуются следующие бумаги:

• документ о рождении ребенка. Это базовый документ, и предоставлять его нужно в оригинале. Если оригинал утрачен, следует его восстановить и получить дубликат;
• акт об установлении опеки. Такой документ составляется между органом опеки и семьей. Поэтому он должен быть обязательно на руках;
• необходимым являются личные документы опекунов. Если ребенка воспитывает семья, то понадобятся паспорта обоих супругов.

Когда перечисленные бумаги собраны, следует обратиться в орган опеки с заявлением. Такое заявление должно выражать просьбу на распоряжение средствами капитала.

В заявлении нужно четко отразить будущее расходование денежных средств. Орган опеки должен знать, на что именно будут потрачены деньги.

Материнский капитал оформляется на ребенка, а не на опекуна!

Об этом важно помнить. В данной ситуации опекун просто действует в интересах ребенка. Он не является получателем денежных средств сертификата, а только выступает от имени ребенка и в его интересах. Соответственно, получателем будет именно несовершеннолетний. И расходовать полученные деньги можно только на ребенка, но в рамках законных трат.

Инструкция получения

После сбора документов и подготовки заявления оно будет рассматриваться в течение двух недель.

При получении положительного решения, опекунам будет выдано письменное согласие. Затем им нужно обратиться в Пенсионный фонд за получением самого сертификата.

В сертификате будут указаны данные ребенка, а не опекунов. Когда сертификат будет получен, можно расходовать деньги. Но надо понимать, что их невозможно обналичить. Они могут быть потрачены на строго определенные цели, которые заявлялись еще на этапе написания заявления в пенсионный фонд.

При покупке недвижимости покупателем будет выступать ребенок, а опекун только его представителем. В любом случае. Сделка будет проходить с одобрения и контролем со стороны органа опеки.

Необходимые документы

Помимо личных документов и акта об установлении опеки понадобятся документы о целевом использовании средств.

Они имеют ключевое значение. Например, при покупке квартиры или доли в квартире нужно представить договор.

Он составляется перед перечислением средств капитала. Договор будет проверен и оценен с точки зрения правовой правильности.

Когда договор будет подписан сторонами, пенсионный фонд сможет перечислить деньги. И они будут перечислены не ребенку и не опекуну, а покупателю. Кроме того, нужно подготовить и паспорта, а также свидетельство на ребенка.

Паспорт опекуна

Это основной документ, подтверждающий личность человека. Поэтому, опекун или опекуны обязаны иметь при себе личные документы. Не допускается представление копий. Даже заверенных. Необходимы только оригиналы.

Свидетельство о рождении ребенка

Оно удостоверяет факт рождения и личные данные ребенка. Фактически свидетельство заменяет паспорт. Поэтому данный документ нужно предоставлять также только в оригинале.

Реквизиты счета ребенка

Это банковские реквизиты, которые необходимы для зачисления средств на соответствующий счет.

Если счета у опекаемого нет, то его потребуется открыть.

При этом для органов опеки и пенсионного фонда не имеет значения, в какой именно банковской организации будет открыт такой счет.

Счет должен быть открыт именно на ребенка, а не на третье лицо. Поступление денег на счет любых иных лиц не допускается. В ходе процедуры все действия от имени несовершеннолетнего выполняет опекун. Он же подписывает банковские и другие документы.

Заявление в Пенсионный фонд на материнский сертификат

Материнский сертификат является основным документом. Он подтверждает право использования средств капитала и является их выражением. После получения одобрения со стороны органов пеки опекуны обязаны обратиться в Пенсионный фонд с заявлением. В заявлении нужно выразить просьбу выдать сертификат и указать цель, на которую будут потрачены деньги.

Уведомление органов опеки о получении

Когда сертификат получен, супруги обязаны известить об этом орган опеки.

Это делается во всех случаях и обязательно. Такая процедура служит для исключения возможностей манипуляции со средствами капитала и совершения мошеннических действий.

Уведомление оформляется в произвольной форме, но в письменном виде. В его содержании указывается на получение сертификата.

Как потратить материнский капитал?

Как правило, средства расходуют на приобретение жилья или улучшение жилищных условий. Поэтому опекуны могут приобрести ребенку квартиры, частный дом или долю в такой недвижимости. Если у ребенка уже имеется недвижимость, ее возможно обменять на другую с доплатой за счет средств капитала.

При необходимости получения образования средства сертификата можно потратить на оплату обучения ребенка.

На что можно потратить сертификат?

Расходовать указанные денежные средства произвольно не допускается. Опекуны могут потратить их на обучение или на покупку жилья. Как правило, выбор делается именно в пользу жилья. Тем более что покупать можно любые объекты жилой недвижимости. Главное, что она была пригодна для проживания.

Получение разрешения на использование сертификата от органов опеки

Это завершающий этап. Когда сертификат получен, и цель расходования определена, необходимо свои планы согласовать с органом опеки.

Если планируется покупка недвижимости, то специалист отдела обязан выехать по месту нахождения жилья и проверить его пригодность для проживания.

Такой контроль позволяет соблюсти интересы ребенка и исключить злоупотребления. Таким образом, опекуны наделены правом получать материнский сертификат. Но они его получают не как родные или приемные родители. Его получение происходит от имени ребенка. И сам сертификат предназначен не опекунам, а ребенку.

Расходовать средства допускается также только от  имени и в интересах несовершеннолетнего.

При этом процедура выбора объекта, расходования денег, получения сертификата будет находиться на контроле у специалистов органа опеки. Они обязаны защитить интересы несовершеннолетнего от злоупотреблений.

А в случае выявления признаков незаконных манипуляций, орган опеки вправе прекратить совершение действий по сделке.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: https://uristjournal.com/semejnoe-pravo/usynovlenie-i-opekunstvo/mozhet-li-poluchit-materinskij-kapital.html

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

• сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
• недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Вывод! Продажа жилья, которое приобреталось с помощью средств маткапитала, возможна только при разрешении органов опеки, и в тех случаях, когда жилищные условия для каждого ребенка останутся неизменными или улучшатся с сохранением причитающихся долей собственности.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

• свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
• паспорт гражданина России (для каждого родителя);
• документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
• обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
• справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

• отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
• документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
• согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
• документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Образец заявления  в органы опеки на продажу квартиры можно скачать у нас на сайте.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

• согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
• новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Если договор предоставлен не будет, то регистрирующий орган имеет право отказать в регистрации сделки.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Внимание!Продать квартиру до выделения долей претендентам можно в любое время. Главное ограничение заключается в получении разрешения от ООиП (органов опеки и попечительства).

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

• разрешение от ООиП;
• документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
• документы на продаваемое и покупаемое жилье;
• предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

• наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
• жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Важная специфика продажи такой квартиры заключается в получении обязательного разрешения на осуществление сделки от органов опеки и попечительства, которые следят за соблюдение прав и интересов каждого члена семьи, особенно несовершеннолетних детей. Главное требование к продаже недвижимости – сохранение долей и неухудшение условий проживания.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Можно ли продать дом или квартиру, купленную на материнский капитал: с использованием ипотеки, условия, какие документы нужны для опеки

Последнее обновление 14.08.2019

Семья получила материнский капитал, потратили его на улучшение жилищных условий. Через какое-то время потребовалось продать жильё, которое купили за государственные деньги. По закону такое жильё нужно оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, включая детей. В этом и будет отличие от обычных сделок купли-продажи недвижимости.

Долю детей можно продать только с разрешения специальных надзорных органов — опеки и попечительства. Без этого разрешения никто не заключит сделку по купле-продаже жилья, купленного за счет материнского капитала. Нарушение этих  требований делает сделку недействительной.

Полезно помнить, что статья описывает наиболее частые ситуации и не учитывает многие тонкости и нюансы. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию через форму онлайн-консультанта или по телефону:

Звоните прямо сейчас, это быстро и бесплатно.

При каких условиях можно продать жилье

Чтобы защитить права и интересы несовершеннолетних детей, статья 10 закона от 29 декабря 2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает оформлять жилье в долевую собственность всех членов семьи. В законе не установлен размер долей не установлен, поэтому владелец сертификата вправе решать, кому какую долю назначить.

Если на средства маткапитала покупают квартиру в строящемся доме или в ипотеку, то сразу оформить доли на каждого члена семьи не получится. В этом случае владелец сертификата предоставляет в Пенсионный фонд нотариальное согласие о выделение долей. Только на этих условиях можно получить средства господдержки.

Другие законы, ограничивают действия по продаже доли несовершеннолетних детей без разрешения органов опеки и попечительства. Это статьи 28, 36, 37 Гражданского Кодекса РФ и статьи 20, 21 закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 «Об опеке и попечительстве».

Когда все дольщики совершеннолетние и продать можно без органов опеки. Согласно нормам Гражданского Кодекса они признаются дееспособными, и все ограничения по объекту недвижимости снимаются автоматически.

Закон не устанавливает минимальные сроки, после которых можно продавать недвижимость, если при покупке использовался сертификат. Поэтому продавать можно в любой момент: до погашения ипотеки и выделения доли либо после снятия ипотечного обременения. Отличается только процесс продажи.

Если детям нет 18 лет, самостоятельно распоряжаться своей долей они не могут. За соблюдением прав ребенка во время совершения сделки будет следить орган опеки и попечительства.

Есть несколько требований к предстоящей сделке:

• ребенок не лишится доли, что подтверждается нотариальным обязательством или соответствующим пунктом договора купли-продажи путем назначения равнозначной доли;
• санитарно-технические нормы будущего жилья соответствуют законодательным нормам;
• площадь приобретаемой недвижимости не уменьшится по сравнению со старой, т.е. должно соблюдаться правило равнозначности или улучшения качества жилья.

Аналогичные требования предъявляются при продаже построенных или реконструированных с помощью маткапитала домов.

Первоначально сделку с долевыми участниками должен проверить нотариус. Возникнет вопрос о соблюдении законных прав детей. Семья получит отказ уже на этом этапе.

Органы Росреестра без нотариального заверенного договора не примут документы и тем более не зарегистрируют сделку.

Как получить разрешение на продажу дома или квартиры у органов опеки

Процесс получения разрешения на продажу квартиры или дома от органов опеки и попечительства строго регламентированный. Порядок действий следующий:

1. Обратиться за разрешением в орган опеки по месту прописки.
2. Написать заявление, в котором указать факт продажи жилья.
3. Собрать пакет документов.
4. Прийти на собеседование с детьми (старше 14 лет) в органы опеки.
5. Сотрудники опеки проверяют будущее жильё. Оно должно быть такого же метража, как и прежнее (или больше) и не хуже по качеству.
6. Принимается решение, выдадут разрешение или нет.

Какие документы нужны

В пакет документов входят:

• заявление, заполненное родителями;
• паспорта обоих родителей;
• паспорт ребенка, достигшего 14 лет;
• согласие на продажу от ребенка старше 14 лет;
• свидетельства о рождении детей до 14 лет;
• свидетельства о регистрации брака, разводе;
• документы, удостоверяющие право собственности на имеющееся жилье от всех дольщиков;
• технический план БТИ, кадастровый паспорт;
• документы на приобретаемое жилье;
• выписка о прописанных лицах в имеющейся квартире, доме;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Образец заявления в органы опеки

Дополнительно при отсутствии одного из родителей могут потребовать:

• свидетельство о смерти;
• судебное решение о лишении родительских прав или признании без вести пропавшим.

Юристы рекомендуют заранее составить предварительный договор купли-продажи по продаже имеющегося и по покупке нового объекта недвижимости. Их нужно предоставить вместе с остальным пакетом документов.

Заявление и документы сотрудники органов опеки должны проверить в течение 10 рабочих дней. Положительное решение оформляют в виде Постановления о разрешении сделки купли-продажи и готовят в течение 30 дней.

Документы могут подготовить и быстрее, если:

• Заканчивается срок действия какого-либо документа.
• Истекает срок внесения предоплаты, задатка.
• Определенные устные или письменные договоренности с покупателями, продавцами, ограниченные сроком.

В законе не прописан срок, на сколько выдают разрешение на продажу. Ограничение по времени действия обычно прописывается в условиях Постановления. Стандартный период действия разрешения — 3 месяца. Если по каким-либо причинам сделка не успела состояться, родителям придется повторно обращаться за разрешением.

Порядок продажи жилья купленного под маткапитал

У жилья, которое купили на маткапитал, при продаже могут возникнуть такие особенности:

• квартира находится в залоге по ипотечному договору кредитования;
• еще не были выделены доли всем членам семьи;
• у каждого члена семьи есть свидетельство о собственности без обременения права.

Как продать ипотечную квартиру

Ипотечная квартира, за которую банку не погасили кредит, по закону имеет обременение, это прописано в свидетельствах о регистрации собственности. Чтобы сделку не оспорил залогодержатель, нужно получить разрешение банка.

При положительном решении схема продажи такая:

• Найти покупателя, готового на сделку по объекту с обременением.
• Подать документы в органы опеки.
• Получить разрешение на сделку.
• Если покупатель покупает квартиру в кредит, то нужно переоформить кредитный договор, с выплатой возможной разности продавцу.
• Если покупатель рассчитывается наличными средствами, то по согласованию с банком деньги могут перевести на счет банку для погашения оставшейся задолженности продавца или на счет продавца, при наличии его обязательства погасить кредит.

Можно ли продать квартиру, если долю детей в ней еще не успели выделить

Пока долг перед банком полностью не погашен, выделить доли детям нельзя. Закон обязывает при покупке жилья в ипотеку с помощью маткапитала, владелец сертификата предоставляет нотариальное согласие о выделении долей. Сделать это надо по истечении 6 месяцев с момента снятия обременения. Но при этом отсутствует норма, регулирующая срок, в течение которого жилье не может быть реализовано.

Поэтому возникают ситуации, когда доли на детей и других членов семьи еще не оформлены, но объект недвижимости нужно продать.

Общее правило для любого варианта продажи жилья, купленного за маткапитал, это обязательное уведомление органов опеки и попечительства о факте получения несовершеннолетним лицом собственности на новый объект. Это предусмотрено письмом Минобразования России от 20 февраля 1995 № 09-М.

Налоговые льготы

Налоговый кодекс РФ предусматривает льготы для владельцев недвижимости. Если продавать жилье, собственность на которое была оформлена до 1 января 2016 года, то по истечении трех лет продавцы освобождаются от уплаты подоходного налога. В обратном случае продавец заплатит 13% в доход бюджета от суммы сделки.

Когда право на собственность возникло после 1 января 2016 года, то льготный период увеличивается до 5 лет. Также при продаже имущества ранее этого срока, продавец платит подоходный налог.

Поскольку продажа жилья, купленного с маткапиталом, предусматривает приобретение нового, то возможная сумма налога будет компенсироваться за счет сделки по покупке. Это возможно в том случае, когда сделку совершили в пределах одного финансового года.

Так, продав квартиру через пару лет после покупки, например, за 6 млн. рублей, семья сразу покупает жилье большей площади. Допустим, за 7 млн. рублей. Расчет налога будет следующим:

6 млн. × 13 % — 2 млн × 13% = 520 тысяч (вместо 780 тыс.)

Нужно запомнить

• Ограничений по срокам продажи жилья, купленного за маткапитал, нет.
• Если детям нет 18 лет длс сделки необходимо разрешения от органов опеки и попечительства.
• Все ограничения снимаются при достижении всех членов семьи совершеннолетия.
• Приобретаемое новое жилье должно либо соответствовать по площади, либо быть больше.
• Изменение долей детей в новом объекте в меньшую сторону недопустимо.
• Рекомендуемые варианты продажи: одновременные сделки купли-продажи имеющегося и нового жилья или обмен.
• При продаже квартиры, купленной в ипотеку, или кредита наличие потребуется участие банка-залогодержателя.

Источник: https://vse-posobia.ru/materinskij-kapital/prodat-zhile/

Пошаговая инструкция продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом – ответы юристов на популярные вопросы

Продать жилой объект недвижимости, в которую при покупке были вложены деньги из семейного сертификата, можно. Главное – соблюдать все требования законодательства и заверять сделки в нотариальной палате.

Расскажем о всевозможных способах продаж такого особенного имущества, определим, что делать для продажи и покупки, и ответим на актуальные вопросы.

статьи:

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры или её доли, приобретенные с использованием материнского капитала

При продаже квартиры или ее части, купленной ранее со средствами семейного сертификата, необходимо учитывать то, что собственниками этой квартиры (или доли) являются все члены семьи, даже несовершеннолетние граждане.

Поэтому органы опеки и попечительства выставили требование о получении разрешительного документа на продажу имущества, чтобы защитить права детей и проконтролировать – где будут находиться они, куда их пропишут в дальнейшем, и будут ли они иметь там свою положенную долю.

Порядок покупки квартиры с материнским капиталом – как правильно оформить договор и совершить сделку?

Разрешение на продажу подобной собственности родители смогут получить при таких условиях:

1. Если размер продаваемой части будет равен части в новоприобретенном жилье.
2. Если доля, отведенная ребенку, будет по площади больше в будущей собственности.
3. Если условия проживания в новой квартире будут лучше, чем в старой, то есть той, которую продают родители.

Важно: разрешение выдают представители органов опеки только после осмотра продаваемой квартиры и приобретаемого жилья.

1. Собрать документационный пакет

Документы в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиры в 2018 году: Копии паспортов родителей. Копии свидетельства о рождении или паспорта детей. Предварительный договор на покупку новой недвижимости. Можно также его копию. Копии свидетельства о заключении брака. Копии свидетельств о расторжении брака. Документы о приобретаемой жилплощади или того жилья, в котором ребенок получит долю и регистрацию. Правоустанавливающая и техническая документация на реализуемое жилье. Обычно подается копия выписки из ЕГРП или копия свидетельства о праве собственности, а также копия техпаспорта, копия кадастрового плана. Справка о составе семьи – оригинал. Справка о регистрации ребенка на новом месте, если встречная сделка происходит позже продажи.

2. Написать письменное заявление с просьбой выдать разрешение на продажу

В нем следует прописать, что вы желаете продать квартиру, где прописаны несовершеннолетние, а также стоит указать, что новые жилищные условия намного лучше тех, которые есть сейчас в квартире.

Например, это может отражаться в большей площади помещения.

4. Далее родителям и детям предстоит прийти на беседу в службу

Представитель органов пригласит родителей и детей, которым уже исполнилось 14 лет, на беседу.

Обычно работник службы расскажет о правах и интересах ребенка, чтобы они не были нарушены при заключении сделки купли-продажи.

5. Затем следует дождаться решения службы и получить документ

Решение должен принять попечительский совет. Возможно, специалисты службы поедут на место, чтобы оценить, в какой обстановке и в каких условиях ребенок будет проживать.

Срок рассмотрения заявления – 2-4 недели.

Заметьте, если такую сделку произвести без полученного разрешения, то органы опеки могут через судебную инстанцию ее оспорить. Поэтому лучше заранее обговорить с работниками службы все условия продажи квартиры, в которую были вложены деньги с маткапитала, и условия приобретения будущего жилья, в том числе и для детей.

Разрешительный документ будет действовать в течение 1 месяца. За это время родители должны продать квартиру и приобрести новое жилье.

Повторно обратиться в службу, конечно, можно.

Органы опеки могут пойти навстречу, если купить новое жилье быстро не получилось. В этом случае, на ребенка в банке открывается счет, на него перечисляются денежные средства, которые полагаются за часть проданной собственности.

Порядок оформления продажи квартиры, приобретенной ранее с использованием материнского капитала

Для того чтобы продать квартиру, приобретенную со средствами из семейного сертификата, и которая принадлежит не только совершеннолетним, но и несовершеннолетним членам семьи, нужно:

1. Получить на руки выписку с Кадастра, подтверждающую права на отчуждаемый объект. Раньше это было свидетельство, теперь его заменяет выписка.
2. Оформить у нотариуса предварительный договор.
3. Обратиться в органы опеки и попросить оформить разрешительную бумагу на продажу.
4. Получить разрешение на продажу в службе опеки.
5. Получить справку о составе семьи, где будет видно количество прописанных членов в квартире.
6. Подтвердить отсутствие долгов за услуги ЖКХ. Можно получить в каждой инстанции выписку.
7. Заключить окончательный, основной договор и заверить его у нотариуса. Сделка обязательно должна быть заверена, иначе она будет недействительна.

Далее покупатель передает документацию в Росреестр и оформляет права собственности.

А продавец должен отыскать жилье для детей и оповестить органы опеки о том, что дети прописаны в новоприобретенном жилье.

Порядок расчета за жилье, приобретаемое с использованием материнского капитала

Расчет при покупке жилья со средствами семейного сертификата будет происходить не за один день. Однако, сама сделка проводится в один день, так как несовершеннолетних членов семьи родители должны прописать сразу же в новоприобретенное жилье.

Расчет за покупку объекта будет производиться таким способом:

1. Родители оплатят часть наличными средствами, или поместят их в банковскую ячейку. После завершения сделки продавец жилья сможет получить деньги.
2. Другую часть средств ПФР должен перевести на счет продавца.

После этого сделка будет считаться завершенной.

Также нотариус может предложить оформить провести оплату через депозит, но на это необходимы дополнительные средства.

Порядок продажи недвижимости, приобретенной за материнский капитал и ипотеку

Порядок продажи ипотечного объекта недвижимости, в который были вложены деньги с семейного сертификата, таков:

1. Гражданин обращается в банковскую организацию и просит одобрение на продажу ипотечного жилья, если кредит не был выплачен полностью. Если же ипотека была выплачена полностью, то разрешительного документа на продажу от банка не потребуется.
2. Продавец подбирает жилой объект, согласно установленным требованиям, в котором будут прописаны и дети.
3. Он получает разрешительный документ от представителей опекунской службы.
4. Затем продавец и покупатель оформляют документ купли-продажи.
5. Далее стороны заверяют сделку у нотариуса.
6. Обязательства по перечислению денежных средств за покупку совершает покупатель.
7. Продавец, имеющий детей, приобретает новое жилье и сообщает об этом органам опеки. Сделка также заверяется у нотариуса.
8. Все права собственники будущего имущества регистрируют в Росреестре.

Продавая ипотечную недвижимость, в которую были вложены деньги с сертификата, вы должны помнить, что собственниками такой недвижимости является и дети. Поэтому не стоит забывать про разрешительные документы!

В случае, когда ипотека не была погашена полностью, продавцу обязательно нужно просить одобрение в банке.

Может быть несколько вариантов решения проблемы:

1. Долг будет гасить продавец из собственного бюджета – то есть, тот человек, на которого был оформлен ипотечный кредит. А затем попросту имущество будет продано.
2. Долг будет погашен из средств покупателя, но продавцом. Для этого стороны должны заключить предварительный договор. После погашения кредита собственность будет передана покупателю, а он, в свою очередь, должен будет перечислить на счет продавца оставшуюся сумму.

Каков из вариантов выбрать – решать вам.

Все сделки будут иметь юридическую силу, если их заверит нотариус.

Популярные вопросы о купле\продаже недвижимости с материнским капиталом – отвечают юристы

Ответим на актуальные вопросы, возникающие у россиян при покупке или продаже объектов недвижимого имущества, в которые были вложены деньги с семейного сертификата.

1. Есть ли риски при приобретении квартиры с маткапиталом, и как избежать их?

Риск от таких сделок один – что договорные обязательства могут оспорить, и оформленный договор купли-продажи потеряет силу.

Чтобы этого не случилось, родители должны получить всю разрешительную документацию на продажу.

2. Можно ли взять ипотеку на покупку квартиры, оформленную с семейным сертификатом?

Сделку оформить реально, если продавец такой собственности получит в опекунской службе согласие на отчуждение имущества.

Источник: https://pravo812.ru/useful/1063-poshagovaya-instrukciya-prodazhi-kvartiry-priobretennoj-s-materinskim-kapitalom.html