Обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества

Управление многоквартирным домом

Обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества

фото:iraukr

Кто должен делать, например, текущий ремонт — собственники или муниципалитет?

статья 154 ЖК РФ часть первая :

плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за коммунальные услуги.

3) а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Согласно этой же статье ,капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

По договору социального найма и на основании п.2 ст. 65 ЖК РФ (http://www.consultant.ru/popular/housing/55_10.html#p817) наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма:

2.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Поэтому, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.

Источник: http://www.zonazakona.ru/archive/index.php?t-132578.html

————————————————————————-

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-41-49.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

О том, что на собственника, в том числе на участника долевой собственности, возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества, сказано в ст. ст. 210 и 249 ГК РФ. Данное общее правило конкретизировано в ст.

39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества.

Вместе с тем собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым законным способом, например, предоставить его во временное владение и пользование другому лицу, возложив на это лицо обязанность проведения капитального и текущего ремонта, а также содержания имущества.

Может ли собственник помещений в МКД в подобной ситуации самоустраниться из цепочки взаимоотношений, состоящей из него, арендатора и специализированной организации, предоставив возможность последним заключить договор управления напрямую?

Заключение договора управления: полномочия арендатора

Опираясь на выводы Президиума ВАС РФ, сделанные в Постановлении от 12.04.

2011 N 16646/10, на вопрос, обозначенный во вступлении к статье, с определенной долей уверенности можно ответить следующим образом: арендаторы не вправе заключать от своего имени договоры управления МКД, а собственники помещений, переданных в аренду, не могут вменять арендаторам в обязанность заключение подобных сделок.

Упомянутое выше Постановление представляет особый интерес, поскольку ставит точку в спорах определенного типа. Итак, согласно ст. 616 ГК РФ стороны договора аренды могут регулировать вопросы содержания имущества (объекта аренды) по своему усмотрению.

Обязанность проведения как текущего, так и капитального ремонта также закрепляется договором за одной из сторон сделки.

Но даже когда в договоре аренды закреплено, что финансирование ремонта и содержания помещения и общего имущества (в соответствующей части) возлагается на арендатора, это еще не значит, что арендодатель автоматически передает ему свои обязательства в части заключения и исполнения договора управления МКД.

Такой договор со специализированной организацией должен заключить именно собственник помещения. Таков вердикт Президиума ВАС РФ по делу N А55-11329/2009.

Отметим, что судьи всех трех судебных инстанций утверждали обратное, поэтому следует чуть более подробно описать суть спора, так как позиция арбитражных судов при рассмотрении аналогичных дел с 03.06.

2011 считается определенной.

Ключевой момент. Если законом или договором не предусмотрено иное, арендодатель обязан проводить за свой счет только капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).

ст. 616 ГК РФ

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пример:

Управляющая компания (УК) обратилась в суд с иском к арендатору нежилых помещений в МКД о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате неуплаты арендатором стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД и санитарному содержанию придомовой территории за определенный период.

Изначально собственники помещений указанного МКД не выбрали способ управления, поэтому органу местного самоуправления согласно п. п. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ пришлось вмешаться и провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для данного МКД.

По итогам конкурса был определен победитель, с которым по правилам ЖК РФ все собственники помещений этого МКД обязаны заключить договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В части жилых помещений данного дома договоры с УК заключены в отношении:

— приватизированных квартир — частные собственники;

— неприватизированных квартир — администрация соответствующего района.

Что касается нежилых помещений, в судебных актах указано, что право заключать договоры управления с их собственниками и арендаторами относится к компетенции УК.

Надо полагать, что с такой формулировкой этот момент был урегулирован между УК и представителем органа местного самоуправления в договоре, заключенном по итогам открытого конкурса (относительно обеспечения благоприятного и безопасного проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в МКД).

Таким образом, УК обратилась к собственникам и арендаторам нежилых помещений МКД с предложением заключить с ней договор управления. Большинство из них согласились, но не все.

Одно из учреждений, занимающее нежилое помещение в данном МКД на основании договора аренды, заключенного с муниципальным образованием в лице КУМИ, отказалось заключить такой договор, что было расценено УК как уклонение от участия в осуществлении расходов на содержание общего имущества.

При этом муниципалитет полагал, что он также не должен финансировать перечисленные расходы, поскольку договором аренды нежилого помещения было предусмотрено, что именно арендатор должен участвовать в долевом финансировании мест общего пользования, кровли и фасада здания.

Необходимо отметить, что в процессе судебного разбирательства участники спора даже не пытались решить вопрос, кто должен заключить договор с УК и вносить плату за содержание общего имущества, по существу.

На судебном заседании представители арендатора поясняли, что последний согласен нести расходы на содержание общего имущества, но с учетом тех расходов, которые уже были понесены им ранее.

Под такими расходами, в частности, подразумевались затраты непосредственно на содержание арендуемого помещения и уборку земельного участка, не охваченного общей площадью прилегающей к МКД территории.

Арендатор ошибочно полагал, что плата за содержание общего имущества должна быть рассчитана за вычетом таковых.

Арбитры кассационной инстанции исходя из того, что в рассматриваемой ситуации обязанности арендатора помещения в МКД зеркальны обязанностям собственника, указывали, что собственник (арендатор) в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Обстоятельно изучив специфику работ и услуг, выполняемых и оказываемых УК в рамках управления конкретным МКД (в частности, факты заключения ею договоров на обслуживание вентиляционных каналов и дымоходов помещений, лифтов, отопительных узлов, оказание услуг по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда и уборке придомовой территории, ремонт электрооборудования, кровли и трубопроводов), судьи пришли к выводу, что арендатор, не оплачивая расходы УК, понесенные по названным договорам, неосновательно обогащается за ее счет. При этом УК не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, по отношению к одному из собственников помещений, поскольку в силу характера правоотношений размер расходов управляющей организации и размер платы каждого собственника помещений не совпадают.
Иными словами, участники дела спорили относительно суммы иска, а не оснований для его предъявления.

Заключение договора управления: полномочия собственника

Только попав в ВАС РФ, изучаемое дело приняло новый оборот. В Определении от 31.01.2011 N ВАС-16646/10 (о передаче дела в Президиум ВАС РФ) коллегия судей обнаружила, что судами были неправильно применены ст.

210 ГК РФ и нормы жилищного законодательства.

Орган местного самоуправления выполнил свои обязательства в части проведения открытого конкурса по выбору УК для МКД, собственники которого не определили в установленном законом порядке способ управления домом.

Между победителем конкурса и органом местного самоуправления был заключен договор, согласно которому управляющая организация обязалась организовать выполнение работ и оказание услуг с целью управления общим имуществом конкретного дома, а орган местного самоуправления — своевременно и полностью вносить плату за содержание соответствующих помещений и коммунальные услуги с учетом всех пользователей.

Одновременно у органа местного самоуправления как собственника нежилых помещений в данном МКД возникла обязанность оплачивать УК расходы (в соответствующей части) на содержание общего имущества.

На арендатора нежилого помещения не должны возлагаться обязанности по заключению от своего имени договора на управление МКД и оплате расходов, понесенных УК, поскольку это прерогатива собственника.

Данный вывод последовал из смысла ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ.

Ссылку судей на то, что такая обязанность арендатора может вытекать и вытекает в конкретном случае из договора аренды, Президиум ВАС РФ счел неосновательной, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Нет оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных выше расходов.

Обращаем внимание читателей на то, что позиция Президиума ВАС РФ заключается в невозможности подмены стороны договора управления с собственника на арендатора.

Между тем нельзя исключать возможности применения иных правовых конструкций с целью возложения на арендатора обязательств по содержанию и ремонту как арендуемых помещений, так и общего имущества дома в соответствующей пропорции.

Актуальность внесения арендатором платы за названные работы и услуги непосредственно в УК, минуя счета арендодателя, кем бы он ни был (муниципалитетом или частным лицом), велика, поэтому мы еще вернемся к изучению данной темы на страницах нашего журнала.

М.О.Денисова

Источник:

——————————————————————————————————————

Источник: http://domoupravmakarenko14sochi.ru/upravlyaem-mnogokvartirnym-domom-sami/kto-dolzhen-delat-tekushhij-remont-zhilogo-doma.html/

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт

Обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества

4. Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК).

ГК не содержит правил, согласно которым можно раскрыть содержание этого термина. Под капитальным ремонтом понимают воспроизводство основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества.

Без выполнения капитального ремонта становится невозможным использование имущества.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным. Договором аренды обязанность производить капитальный ремонт может быть возложена на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанность производить капитальный ремонт на арендатора. Так, на арендатора транспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615 ГК, а на арендатора предприятия — ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен быть определен в договоре аренды, но если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок.

В договоре может быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

5.

По прекращении договора аренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договором не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Примером использования имущества не по назначению может быть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок.

2. Важнейшая обязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При отсутствии этих условий, считается, что они таковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Субъективные признаки
Субъективная сторона похищения характеризуется прямым умыслом. Виновный сознает, что незаконно изымает потерпевшего из привычной среды с перемещением в другое место, и желает этого. Мотивы и цели похищения могут быть различными, чаще всего это корысть, то есть стремление получить за похищенного выг .

Необходимость введения рентных платежей
Дифференциальная рента I представляет собой дифференцированный рентный платеж, устанавливающий взаимные обязательства государства и природопользования по поводу участия последнего в эксплуатации лучших месторождений. Взаимные обязательства проявляются в том, что дифференциальная рента I рода в виде .

Законодательная инициатива членов Совета Федерации
Что касается членов Совета Федерации, то ст. 104 Конституции не исключает возможности внесения законопроектов по одному и тому же вопросу различными органами и лицами (законодательный орган субъекта Федерации; член палаты — представитель законодательного органа субъекта; член палаты — представитель .

Формы современного государства

Любое государство, помимо его сущности и социального назначения, характеризуется также некоторыми внешними признаками. Совокупность его внешних характеристик, определяющих порядок формирования и осуществления государственной власти, административно-территориальное устройство, и составляет форму государства (или форму организации государственной власти).

Может ли арендодатель обязать арендатора сделать текущий ремонт помещения, сданного в аренду? В чем отличие текущего ремонта нежилого помещения от поддержания его в исправном состоянии? Кем и на основании чего должна определяться потребность в проведении текущего ремонта такого помещения?

Источник: http://blfl32.ru/arendodatel-objazan-proizvodit-za-s/

Капитальный ремонт при аренде

Обязан производить за свой счет капитальный ремонт имущества

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

1. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК).

При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок.

Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опастность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

2. Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

3. Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

4. Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ).

В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст.

330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его.

После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Источник: http://zemarenda.ru/kapitalnyj-remont-pri-arende/

СудРешит
Добавить комментарий