Согласие на выкуп доли в квартире

» Жилищные споры » Продажа доли » Согласие на покупку доли в квартире

1 535 просмотров

Гражданский кодекс РФ защищает права участников долевой собственности и предусматривает возможность преимущественной покупки ими части общего имущества, выставленной на продажу одним из совладельцев.

Потенциальный продавец обязан осуществить рассылку писем с предложениями о выкупе всем сособственникам. И те из них, кто пожелает выйти на сделку, должны будут откликнуться на обращение в установленный законодательством срок.

О том, как правильно составить согласие на выкуп и направить его продавцу, предлагается узнать ниже.

Когда возможно

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, согласие на покупку доли общего имущества может быть направлено при таких условиях:

1. Объект принадлежит владельцам на правах общей долевой собственности, когда за каждым из правообладателей закреплена определенная часть общей квартиры (доказательства этому можно получить в виде справки из Росреестра).
2. Срок, предоставленный потенциальным покупателям на раздумья, еще не истек.
3. Получатель предложения о выкупе полностью согласен с выдвинутыми продавцом условиями — стоимостью доли, порядком осуществления расчетов и проведения сделки.
4. Согласие на покупку не формально — его отправитель действительно в кратчайший срок планирует заключить с продавцом сделку.

Преимущественное право выкупа не актуально для владельцев общего земельного участка, если его часть намеревается продать сособственник находящегося на этом участке здания или сооружения.

Правом на приобретение доли квартиры обладают все совладельцы без исключения. Размер принадлежащей им доли и другие факторы при этом значения не имеют — каждый из них на равных основаниях может претендовать на роль покупателя части недвижимости.

Однако выбирать, кто из них все-таки выступит стороной сделки, будет только продавец. Его обязанность — направить уведомление о продаже и заключить договор с согласным сособственником. А кто из нескольких желающих по итогу станет покупателем, неважно.

Особенности написания

Согласие на выкуп доли составляется в письменном виде. Больше указаний по поводу ее формы и содержания законом не предусмотрено.

Существуют лишь рекомендации, придерживаться которых следует во избежание недопонимания со стороны получателя уведомления и судебного органа (при необходимости).

Примерное содержание согласия на покупку доли квартиры:

1. ФИО отправителя.
2. Дата написания.
3. Краткие сведения о потенциальном покупателе (дата рождения, место регистрации).
4. Указание на факт и дату получения уведомления о продаже.
5. Размер и стоимость приобретаемой доли.
6. Адрес квартиры.

Согласие в обязательном порядке подкрепляется личной подписью отправителя.

Способ написания, так же, как и формат, особого значения не имеет. Автор вправе изложить текст согласия от руки или с использованием технических средств.

Как отправить

Согласие на приобретение доли может быть направлено:

1. По почте.
2. Курьером.
3. Через нотариуса.
4. При личной встрече.

Выбирая способ передачи, следует остановиться на том, которое позволит доказать факт и дату отправки.

В первую очередь это — оформление согласия заказным письмом с уведомлением о вручении. Данные услуги Почты России позволят отправителю при необходимости предоставить официальную информацию о передаче извещения и моменте его получения адресатом.

Случается, что письмо по истечении срока хранения на почте так и не было получено продавцом, в то время как адрес, указанный отправителем, полностью совпадал с заявленными автором предложениями о выкупе. В такой ситуации продажа доли постороннему лицу будет считаться незаконной в виду уклонения продавца от вручения согласия.

Аналогичный предыдущему способ отправки — посредством курьерской службы. Все обращения, передвижения и вручения посылок также фиксируются в базе данных и, по требованию, данная информация может быть предоставлена в суд.

Самый надежный вариант передачи согласия — при помощи нотариуса. Уполномоченный специалист в дальнейшем способен предоставить самые убедительные доказательства по факту отправления отклика на предложение.

Личное вручение письменного согласия на покупку, без привлечения третьих лиц, нежелательно — недобросовестные продавцы могут проигнорировать это обстоятельство и заявить, что не получали от совладельца согласия.

Сроки

С положительным ответом на предложение о выкупе лучше не затягивать — у сособственников есть всего месяц на приобретение доли. В противном случае преимущественное право покупки будет ими утрачено.

Течение срока стартует с момента вручения извещения. Но отправку согласия рекомендуется осуществлять до его истечения, поскольку 30 дней — крайний период, установленный для выхода на совершение сделки. То есть за месяц покупатель из числа совладельцев должен успеть дать согласие и оформить свое приобретение.

Представленный ниже пример может служить лишь ориентиром в составлении согласия. Строго придерживаться его вовсе не обязательно.

Скачать образец согласия на покупку доли квартиры

Ответ на предложение с завышенной стоимостью

Даже если по мнению сособственников общей жилплощади заявленная продавцом цена — сильно завышена, они не вправе диктовать свою стоимость и оспаривать условия заключения сделки.

Любое несогласие с их стороны трактуется как отказ. И как результат — у продавца «развязываются руки». Он обретает возможность заключить договор купли-продажи доли с любым выбранным им посторонним покупателем.

Другое дело, если стоимость, указанная в предложении о выкупе, завышена искусственно, и реальная сумма сделки ей значительно уступает. Так поступают недобросовестные продавцы ради «легального» нарушения преимущественного права покупки.

Однако прибегать к подобным уловкам также незаконно. Любой заинтересованный в приобретении совладелец имеет право оспорить совершенную сделку и через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя. В случае успеха его обяжут выплатить состоявшемуся покупателю стоимость доли по заключенному договору. И лишь после этого он сможет оформить долю на себя.

Как составить согласие на покупку доли в квартире? С подобным вопросом сталкивается большинство получателей извещений с предложениями о выкупе. И, несмотря на то, что ответ на него предельно прост, потенциальным приобретателям не следует относиться к процессу халатно. Ведь даже всего-навсего одна ошибка способна привести к утере преимущественного права выкупа.

Чтобы не допустить этого, рекомендуем обратиться к юристам нашего портала. Они проконсультируют вас по поводу написания и отправки согласия, и, при необходимости, помогут найти общий язык с продавцом доли.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

Варианты согласия

Приобретение имущественных объектов является личным делом покупателя. Однако в отдельных случаях на совершение сделки требуется согласие третьих лиц.

Такая необходимость возникает в следующих ситуациях:

1. Гражданин состоит в официальном браке. Требуется согласие официального супруга.
2. Покупатель доли не является совладельцем квартиры. Требуется согласие сособственников.

Отсутствие документа может привести к оспариванию сделки. Поэтому целесообразно своевременно его получить.

Согласие супруга

Согласие супруга на сделку требуется, если гражданин состоит в официальном браке. Не требуется получать согласие:

• гражданского супруга (сожителя);
• бывшего мужа/жены.

Согласие оформляется в виде документа, составленного в письменной форме. Документ подлежит нотариальному удостоверению.

Получение бланка основывается на режиме совместной собственности супругов (ст. 34 СК РФ). В период брачного союза все имущество, которое приобретается мужем или женой считается общим. В общих случаях каждый из супругов имеет право на ½ долю.

Причем, не имеет значения, на кого из супружеской пары оформлен имущественный объект. Однако в частных ситуациях размер доли может быть иным.

Денежные средства супругов также относятся к совместной собственности. Поэтому, при отсутствии задокументированного мнения жены, она имеет право оспорить сделку.

Документ дает мужу возможность совершить сделку на условиях, которые одобрил он.

Практика по получению мнения супруга распространена при покупке квартиры в ипотеку. Документ запрашивается, если второй супруг не является созаемщиком.

Пример. Гражданин Л решил приобрести квартиру. Однако собственных денежных средств хватило только на 60%. Поэтому остальную часть было решено оформить в ипотеку.

Его супруга являлась домохозяйкой и официального дохода не имела. Поэтому ее было нельзя привлечь в качестве созаемщика. Однако дохода заемщика для оформления кредита было достаточно.

Банк потребовал оформить согласие супруги на сделку.

Документ требуется не на приобретение недвижимости, а на передачу недвижимости в залог. Альтернативой является брачный контракт, регулирующий порядок выплат по ипотеке в случае развода.

Документ предоставляется только в кредитную организацию. При государственной регистрации он не требуется.

 Покупка без согласия супруга

Мнение супруга при покупке квартиры учитывается не всегда. Освобождается от предоставления лицо:

• которое совершает сделку на собственные (личные или добрачные) средства;
• которое покупает объект, не подлежащий государственной регистрации.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Документ оформляется в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Стоимость оформления документа зависит от региона оформлению. Например, в г. Санкт–Петербург в 2019 году удостоверение соглашения стоит 1300 р. Уточнить стоимость для других субъектов РФ можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Данные, которые должен содержать документ

№ п/пДанные

1	Название документа, дата и место оформления
2	Данные супругов
3	Сведения о мнении супруга
4	Подпись
5	Отметка о нотариальном удостоверении (Ф.И.О., подпись нотариуса)

Для оформления документа необходимо предоставить:

• гражданский паспорт;
• свидетельство о бракосочетании.

Образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Скачать образец согласия супруга на покупку доли в квартире

Согласие сособственников

Обязательным моментом при покупке доли в квартире является соблюдение права преимущественного выкупа совладельцев. Лица, владеющие долями квартиры, обладают приоритетом перед другими покупателями (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому продавец должен получить их согласие. Процедура проводится следующим образом:

1. Собственник доли направляет уведомление в письменном виде другим владельцам.
2. Уведомление должно быть вручено лично или заказным письмом.
3. Если совладелец уклоняется от получения, необходимо направить документ через нотариуса.
4. С момента получения уведомления у совладельца есть 30 дней на принятие решения.
5. В случае принятия решения о выкупе, стороны заключают сделку.
6. В случае отказа, сведения доводятся до продавца.
7. Если сособственник не дает письменный ответ в течение 30 дней, то продавец вправе продать долю третьим лицам.
8. Если до истечения 30 дней сособственник предоставил письменный ответ, то долю можно продавать широкому кругу лиц.

Уведомление должно содержать следующие данные:

• о продаже доли;
• о цене объекта.

В случае отказа сособственника, долевой собственник обязан совершить сделку по условиям, указанным в уведомлении. В противном случае совладелец имеет право оспорить сделку и выступить в качестве покупателя.

Таким образом, при покупке доли квартиры требуется не согласие совладельцев, а их своевременное уведомление о продаже.

Покупка без согласия сособственников

Не требуется уведомление совладельцев, если покупатель является долевым собственником квартиры. В такой ситуации продавец не должен сообщать другим владельцам о совершении сделки.

Поэтому популярной ситуацией при продаже доли в квартире третьим лицам является передача в дар микродоли жилого помещения. Гражданин не должен учитывать мнение совладельцев при дарении и завещании доли.

После перехода прав на микродолю, новый собственник наделяется всеми правами владельца и может выкупить долю.

Законодатель предусмотрел ряд мер, чтобы сделки с долями квартир были менее рискованными. Поэтому договор подлежит заверке нотариусом, а совладельцы и супруги должны дать согласие на сделку.

Чтобы не совершить ошибок при заключении контракта, сторонам целесообразно получить консультацию юриста. Такую возможность можно получить прямо на сайте, причем совершенно бесплатно.

  Оставьте заявку в форме обратной связи.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

Покупка и продажа доли в квартире

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в ЕГРН.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке.

При продаже доли в квартире собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Способы извещения других участников долевой собственности о продаже своей доли:

Почтовое отправление. Направляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Уведомление о вручении будет служить подтверждением получения совладельцем извещения, а опись – подтверждением направления именно извещения.

Важно, что на уведомлении о вручении указана дата получения совладельцем извещения, от которой и будет отсчитываться месячный срок, по прошествии которого можно продавать долю.

Установите адрес фактического проживания совладельца — обратитесь в ФМС за справкой о месте регистрации гражданина, по возможности – получите информацию от родственников, знакомых и соседей совладельца о его фактическом месте проживания.

В случае отправки извещения вышеуказанным способом, велик риск того, что адресат не получит письмо в силу каких-либо обстоятельств (фактически не проживает по данному адресу, находится в длительной командировке, отпуске, на лечении, либо просто не ходит почту за письмами, не проверяет почтовый ящик).

Если же письмо не было вручено совладельцу, вернулось к отправителю с отметкой «истек срок хранения», продавать долю не раньше, чем через месяц после его возвращения.

Передача извещения лично в руки. Получатель должен предоставить расписку в получении извещения с датой получения, подписью, расшифровкой подписи. Указанная расписка, согласно сложившейся судебной практике, является доказательством надлежащего извещения. Оспаривание подобного извещения может происходить только путем признания его подложным.

Передача извещения через нотариуса. В этом случае, нотариус самостоятельно составляет извещение, а отправитель его подписывает.

Далее, нотариус отправляет извещение от своего имени заказным письмом с уведомлением о вручении совладельцами.

Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.

Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.

Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.

Согласие и отказ сособственников от покупки

Получив извещение о предстоящем отчуждении доли, сособственники вправе:

— воспользоваться преимущественным правом покупки на указанных в уведомлении условиях, о чем должны уведомить продавца в течение месяца со дня получения уведомления;

— отказаться от покупки, представив продавцу отказ или не направляя ему никаких сообщений в течение месяца.

Образец уведомления

При этом они не могут принять или отказаться от перечисленных в нем условий частично, как не могут ссылаться на трудное материальное положение и др. Суды в данном случае занимают сторону продавцов, указывая на то, что субъективные причины не могут являться основанием ни для перевода прав и обязанностей покупателя на истца, ни для признания сделки недействительной.

В качестве примера можно привести Определение от 16.12.

2015 по делу N 33-9179/2015 Оренбургского областного суда, отказавшего в иске заявительнице, ссылающейся на то, что на момент получения уведомления у нее отсутствовали денежные средства, необходимые для покупки отчуждаемой доли.

В этом же документе суд указал, что важную роль для принятия решения в пользу продавца сыграло указание в уведомлении на необходимость внесения обеспечительного платежа как гарантии оплаты имущества.

Отказ от приобретения доли может быть составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверен. В первом случае нотариус вправе приостановить удостоверение сделки для дополнительной проверки. Нотариально удостоверенный отказ принимается как бесспорное доказательство.

При наличии среди сособственников квартиры несовершеннолетних, их отказ от приобретения отчуждаемой доли должен быть согласован с органами опеки и попечительства. Несоблюдение данного правила расценивается как нарушение преимущественного права и может повлечь перевод прав и обязанностей покупателя по договору иному лицу.

Несовершеннолетний владелец

Если собственник доли квартиры несовершеннолетний, то потребуется разрешение органа опеки и попечительства, независимо от того, есть у них родители или нет.

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья, которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, т.е. не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры на расчетный счет ребенка в банке.

За получением предварительного разрешения на совершение сделки следует обращаться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, законодательством не установлен, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства.

Примерный перечень документов

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:

1. заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
2. паспорта родителей (законных представителей);
3. свидетельство о рождении ребенка;
4. согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры;
5. согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6. копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7. свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
8. акт передачи квартиры — в случае приватизации;
9. выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
10. поэтажный план и экспликация на квартиру;
11. отчет о рыночной стоимости имущества;
12. единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
13. аналогичные документы на приобретаемую квартиру;
14. банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Сделка, не одобренная органами опеки, не получит нотариальное удостоверение и не будет признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной.

Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Продажа третьему лицу

Договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли.

При этом течение указанного срока начинается с момента получения уведомления, а не его отправления.

Однако, если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими сособственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.

Если сделка осуществляется между участниками совместной собственности, указанные лица могут подписать договор в простой письменной форме, в форме единого документа.

Договор купли-продажи доли третьему лицу должен быть удостоверен нотариально. Для чего необходимо собрать и предоставить нотариусу определенный пакет документов.

Продавец должен подтвердить право собственности на отчуждаемое имущество.

В настоящее время основным документом для этой цели является свидетельство о государственной регистрации права.

Поскольку указанное свидетельство является подтверждением регистрации права собственности, возникшего на основании сделки, соответствующие договоры также необходимо представить (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Если доля в квартире была унаследована, следует представить свидетельство о праве на наследство.

В случае выделения доли из совместно нажитого супругами имущества или на ином основании подтверждением данного факта будет соответствующее свидетельство.

С 2017 года свидетельства о государственной регистрации права не выдавается. Вместо этого стороны договора будут получать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Регистрация будет также сопровождаться проставлением на экземплярах договора регистрационной надписи.

Собственник отчуждаемой доли должен подтвердить наличие или отсутствие лиц, обладающих правом пользования жилым помещением. С этой целью нотариусу представляется выписка из домовой книги.

Продавцы, состоящие в браке, представляют нотариусу согласие супруга на заключение сделки.

Если между супругами заключен брачный договор, которым определен режим совместно нажитого имущества, отличный от законного, к документам следует приложить копию такого договора.

Поскольку отсутствие в паспорте штампа о семейном положении не может гарантировать отсутствия брака, продавец также подписывает заявление о том, что в браке не состоит.

Недобросовестные супруги зачастую пытаются избавиться от дорогостоящего имущества, в т.ч. недвижимости, еще до развода. Случается, что квартира, хоть и приобретенная в браке, оформляется на одного из супругов. Такой супруг меняет паспорт, не проставляя в нем отметку о заключении брака, и реализует имущество, не заручившись согласием другого.

В подобных случаях второй супруг вправе требовать признания такой сделки недействительной (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 18.01.2016 по делу N 33-144/2016(33-5217/2015)), а также возмещения ему причитающейся по закону супружеской доли.

То есть в данном случае продавец нарушит сразу несколько правил: о супружеской доле и доле в общем имуществе, поскольку второй супруг также является сособственником квартиры.

Помимо прочего, следует представить нотариусу и документы, подтверждающие направление другим сособственникам уведомления об отчуждении имущества, и их отказ от приобретения, равно как и копию самого уведомления, чтобы проверить идентичность условиям договора.

Если в числе лиц, не воспользовавшихся преимущественным правом, есть несовершеннолетние, к документам должно прилагаться разрешение на это органов опеки и попечительства.

Одновременно с этим предоставляется справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и договор купли-продажи с условиями сделки.

Договор купли-продажи

Договор обязательно должен содержать: информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О.

, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета сделки — доли в квартире и идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади). При отсутствии этих данных в договоре впоследствии он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Цена также является существенным условием договора купли-продажи, без указания которого договор считается незаключенным. Также рекомендуется предусмотреть порядок расчетов между сторонами, в частности срок оплаты, способ расчетов и т.д.

Указанные данные можно получить из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также в виде справочной информации по объекту недвижимости на официальном сайте Росреестра.

Кроме того, в договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Продавец передает, а покупатель принимает недвижимость по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче ( ст 556 ГК РФ).

В договоре купли-продажи обязательно должны быть отражены сведения обо всех лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства, а также сохраняющих право пользования жилым помещением, в том числе указание на принадлежность остальных долей в квартире третьим лицам (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dolya.html

Что такое согласие на покупку доли в квартире?

Жилье в общей долевой собственности принадлежит нескольким владельцам. Их доли могут отличаться, но это не влияет на преимущественное право выкупа долей. Условно, если Иванову принадлежит 5/20 часть, а Петрову всего 1/20 доля в квартире – оба совладельца могут приобрести квадратные метры Сидорова – третьего собственника этой же квартиры.

Согласие на покупку доли в квартире – это официальный ответ совладельца о желании купить долю на предложенных условиях о цене и расчетах (ст. 250 ГК РФ). Оно высылается в ответ на уведомление продавца. Срок на принятие решения – 30 дней с момента получения уведомления.

Вообще, согласие – это право, а не обязанность дольщика. Если вас не устроит цена или условия сделки, вы можете отказаться от покупки доли в квартире. Об этом также желательно известить продавца (необязательно).

Обратите внимание, что согласие считается лишь желанием выкупить долю. Если помимо вашего одобрения поступят согласия от других совладельцев – выбирать покупателя будет продавец. Он может заключить договор купли-продажи с одним из кандидатов или разделить свою долю между всеми желающими. Оспорить действия собственника доли, увы, никак не удастся.

Нужно ли согласие супруга?

Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.

Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.

Исключением являются три ситуации:

• сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
• развод супругов;
• наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).

Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.

Супругам нужно посетить нотариуса, предъявить паспорта и свидетельства о браке, а затем составить согласие. Разумеется, услуга является платной. Нотариус возьмет деньги за удостоверение документа (волеизъявления). Общая сумма от 1100 до 2 300 рублей, в зависимости от региона.

Образец согласия на покупку доли в квартире

Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.

Основные пункты согласия:

• название документа;
• город и дата составления;
• ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
• подтвердить, что уведомление было получено;
• размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
• адрес нахождения объекта;
• цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
• готовность вступить в сделку на условиях продавца;
• встречные условия, детали – если требуются;
• сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
• подпись собственника;
• подпись и печать нотариуса.

Если у вас есть уверенность в продавце, можно не тратиться на согласие, а заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Внесите в него условия сделки, цену, способ расчетов и закрепите права и обязанности сторон. Ниже вы можете ознакомиться с примером:

Как оформить согласие на покупку доли в квартире?

Положительный ответ о приобретении доли нужно передать продавцу. Выбирайте тот способ, который позволит зафиксировать отправку согласия на имя адресата.

Порядок отправки

Удобнее всего направить письмо через курьера или нотариуса. Однако, если вы собираетесь дать ответ самостоятельно, вот небольшая инструкция:

1. Составьте согласие, заверьте его у нотариуса.
2. Отправляйтесь в почтовое отделение.
3. Заполните чистый бланк формы-107 – укажите, что пересылаете, количество писем, их ценность, пункт «уведомление о доставке/вручении адресату».
4. Пропишите адрес продавца (указанный в уведомлении), поставьте свою подпись.
5. Заполните другие бланки (например, на опись вложений или на оповещение через SMS-сообщения).
6. Ожидайте уведомления о вручении адресату.

Даже если есть возможность вручить согласие лично в руки продавцу, старайтесь не использовать этот способ. Риск в том, что собственник получит от вас извещение, а затем может сказать, что ничего не получал. Доказать факт передачи “из рук в руки” очень сложно, особенно если нет свидетелей. Наилучший вариант – через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении.

О других уловках, схемах и неприятностях мы рассказывали в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Стоимость

Вероятно, вы думаете, что отправка согласия обойдется бесплатно. Но на деле расходов не избежать. Особенно, если вы планируете действовать через нотариуса.

Сколько стоит согласие на приобретение доли в адрес продавца:

• отправка заказного письма – 132 рубля;
• *дополнительная опция «уведомление о вручении» – от 27 до 68 рублей (простое и заказное);
• опись вложения (проверка соответствия) – по тарифу филиалов Почты РФ (например, в Москве – 72 рубля, в Санкт-Петербурге – 50 рублей);

Нотариус в Москве возьмет за удостоверение согласия 500 рублей. Размер платы за УПТХ составит около 1 000 рублей. Итоговая сумма – 1 500 рублей. Отправкой бумаг займется сам нотариус, так что вам нужно лишь ожидать ответ от продавца.

Сколько действует?

Преимущественное право выкупа долей ограничено по времени. Совладельцам даётся всего 30 дней, чтобы дать ответ о согласии/отказе. Если не уложиться в указанный срок, приоритет в выкупе теряется.

Нужно понимать, что письмо может идти не одну неделю. Особенно, если адресат проживает в другом городе. Желательно не тянуть с ответом: получили уведомление – отвечайте продавцу. Подстрахуйтесь и позвоните продавцу, сообщив, что вы отослали ему извещение. Иначе есть риск пропустить месячный срок.

Не переживайте, если 30-дневный срок уже истёк, а ваше письмо «в пути». Прежде чем заверить договор купли-продажи, нотариус ожидает ответов от всех совладельцев. Обычно на это уходит 2-3 недели.

Если вы изъявили желание выкупить долю, но продавец уже заключил сделку с третьим лицом, не из числа собственников квартиры, оспаривайте сделку.

Оказать помощь в этом нелегком деле может юрист нашего портала. Эксперт разберет вашу ситуацию, посоветует, как лучше отправить извещение, что в нем указывать и сколько ждать ответа.

Обращение к юристу обезопасит от рисков и пропуска месячного срока.

Смотрите видео о согласии мужа или жены на покупку объекта недвижимости:

Источник: http://law-divorce.ru/soglasie-na-pokupku-doli-v-kvartire/

Выкуп долей в квартире: правильное проведение процедуры

Особые нормы закона применяются к объектам недвижимости, у которых сразу несколько владельцев. Главное отличие от обычных сделок состоит в том, что появляется право преимущественного выкупа в случае, если  один из владельцев принимает решение о продаже.

Каким бывает выкуп долей в квартире

Обязательным условием для сделки данной группы, любой разновидности, выступает обоюдное согласие между участниками и собственниками.

Существуют и другие правила, у каждой сделки они свои.

О принудительном выкупе

Случаи с принудительным выкупом встречаются на практике достаточно часто. Обычно так происходит, когда есть желание оформить продажу доли в пользу совладельцев при отказе последних от совершения сделок.

Тогда надо обращаться в суд, чтобы выделенная доля была признана незначительной. Владелец имеет право оформить отказ, в адрес других родственников. Взамен – адекватная компенсация в форме денежных средств.

Необходимо соблюсти три условия, чтобы осуществить выкуп по принуждению:

1. Невозможно выделить долю с использованием натуральной формы.
2. Собственники не заинтересованы в сделке.
3. Доля получает статус незначительной.

Процедура требует составления искового заявления.

Что значит незначительная доля недвижимости? Как можно ее выкупить? Ответы в этом видео:

Наличие следующих пунктов для бумаги обязательно:

• Паспортные данные, каждой из сторон. Продавец доли становится истцом. Роль ответчика играют лица, принимающие недвижимость.
• Описание самой сути выдвигаемых требований. Например, надо признать часть имущества несущественной. Главное – наличие веских оснований, с документальным подтверждением соответствующего факта.Например, надо доказывать, что совместное проживание недопустимо.Или что невозможно провести выделение с использованием так называемой натуры.Это происходит, если, к примеру, говорят об однокомнатной квартире, на которую претендуют сразу несколько человек.
• Информация о том, как конфликт пытались решить в досудебном порядке.
• Проставление числа с подписью.

Когда выкупают через суд

В данном случае предполагается желание одного из совладельцев по выкупу долей.

Но так же присутствует добровольный отказ собственника от оформления сделок. Потому вводится практика так называемого принудительного оформления документов.

Что значит долевая собственность на квартиру? Читайте по ссылке.

Совладельцам, опять же, потребуется признать незначительной долю, которой владел отказник. Им потребуется указать, что для второго участника сделки доля уже не представляет какого-либо интереса.

Извещение о продаже доли в недвижимости.

Принятия окончательного решения требует учёта следующих факторов:

• Отсутствие плат по коммунальным услугам от собственника.
• У владельца нет интереса владеть данным объектом недвижимости. Например, приведены доказательства того, что долгое время на территории квартиры или доли никто не появлялся.Тогда владельцу сначала отправляется письмо с предложением продать долю. Потом уже прибегают к судебному порядку решения споров.
• Отсутствие кровного родства между владельцем доли и другими собственниками.

Срочная разновидность выкупа

Данной практикой чаще пользуются агентства недвижимости.

Риелторы предлагают подобный вариант, если владельцу действительно необходимо как можно быстрее получить денежные средства.

О процедуре выкупа

Сначала владелец доли должен направить специальное уведомление или письмо другим собственникам. Таким образом, они первыми узнают о проведении сделки.

Если прошёл максимум месяц, а ответа нет, либо все отрицательные – проводится стандартная процедура продажи.

Она мало чем отличается от продажи квартиры.

Как происходит выдел доли несовершеннолетнему при покупке квартиры с использованием материнского капитала? Смотрите тут.

Нотариальное удостоверение в данном случае относится к обязательным требованиям.

Для удостоверения сделки через нотариуса собирают пакет документации:

1. Разрешение органов опеки при наличии интересов у несовершеннолетних.
2. Паспорта сторон.
3. Соглашение на покупку и продажу.
4. Выписка из ЕГРП, если нет регистрационного свидетельства.
5. Паспорт из кадастра и БТИ.
6. Правоустанавливающие документы.
7. Свидетельство о госрегистрации доли.
8. Оформленный отказ других совладельцев.
9. Доказательства совершения всех необходимых действий для уведомления заинтересованных лиц.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Использование ипотеки

Ипотека в данном случае становится главным условием и обеспечением для клиента.

Из обязательных правил сделки:

• Обеспечение залогом.
• Выдача средств на существенный период.
• Целевое назначение средств.

В залог могут передаваться как целые предметы, так и части от них.

Но иногда сделки проводятся и при отсутствии имущественных прав.

Применяем материнский капитал

Приобрести на материнский капитал можно не только целые объекты недвижимости, но и части.

Как происходит по законы выделение доли в натуре? Пошаговая инструкция здесь.

Главное условия – чтобы сама доля была отделена от других частей квартиры. Потому, например, невозможно приобрести долю в квартире всего с одной комнатой.

Как происходит процедура принудительного выкупа доли в квартире? Смотрите видео:

Бумаги понадобятся следующие:

• Заявление с описанием намерения совершить покупку части.
• Копии договора по приобретению жилья, оформленные после государственной регистрации.
• Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.
• Свидетельство, по которому право собственности считается законным.
• Сертификат, в форме копии и подлинника

Выкуп долей у родственника

Выкуп будет актуален, если совместное проживание стало невозможным по каким-либо причинам.

Важно не допускать нарушений действующего законодательства.

Заключение и возможные сложности

Важно, чтобы до проведения сделки были получены официальные ответы от всех лиц, чьи интересы могут быть затронуты в дальнейшем.

При этом собственнику придётся осуществлять продажу по цене, которую он указал в подобных сообщениях. Внесение корректировок недопустимо.

Приобретение долей в квартире длительный процесс, который требует учёта множества нюансов.

Юристы помогут найти ответы на все вопросы и удостовериться в том, что права других лиц не были нарушены при совершении сделок.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/pravo-sobstvennosti/vykup-dolej-v-kvartire.html

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Выкуп доли в квартире у родственников проходит по правилам ГК РФ, при этом обязательно должен соблюдаться порядок уведомления остальных дольщиков, а договор будет удостоверяться у нотариуса. В этой статье разберем все нюансы приобретения долей на жилое помещение и регистрации права собственности на нового владельца.

Как правильно выкупить долю

Режим долевой собственности накладывает специальные ограничения на каждого дольщика — они не могут распоряжаться своими долями по возмездным сделкам, не уведомив предварительно остальных владельцев этого объекта недвижимости. К таким сделкам относятся купля-продажа и мена, а на случаи безвозмездного распоряжения такое правило не распространяется.

Помимо этого, закон устанавливает и еще одно обязательное требование для продажи долей — договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе. Даже если одновременно продаются все доли в жилом помещении, нотариальное удостоверение договора будет необходимо для последующей регистрации прав.

Оба указанных выше правила распространяются на выкуп доли родственником, либо иным лицом. Никаких льгот для граждан, обладающих родственными связями, при купле-продаже долей не предусмотрено. Таким образом, алгоритм действий по выкупу доли выглядит следующим образом:

1. согласование условий предстоящей сделки между родственниками, в том числе стоимости выкупаемой доли;
2. подготовка договора купли-продажи;
3. вручение каждому собственнику письменного уведомления о предстоящей сделке и возникновении у них права преимущественного выкупа;
4. если в течение 30 дней ни один из дольщиков не выразил согласия приобрести долю, либо направил письменный отказ, договор нужно представить нотариусу для удостоверения;
5. договор с удостоверительным штампом представляется на госрегистрацию. Это можно сделать через МФЦ «Мои документы», службу Росреестра или непосредственного через нотариуса;
6. после завершения регистрационных действий новый собственник получит выписку из госреестра ЕГРН, которая является надлежащим правоустанавливающим документом.

Что делать, если один или несколько дольщиков воспользуются правом преимущественного выкупа? В этом случае только один вариант действий — продолжить сделку с лицами, у которых имелось преимущественное право. Условия такой сделки должны совпадать с предложенным договором купли-продажи, а если согласие выразили несколько лиц — выкупаемая доля распределяется между ними поровну.

Рассмотрим нюансы уведомительного порядка при выкупе доли, а также правила удостоверения договора в нотариальной конторе.

Порядок уведомления

Преимущественное право выкупа возникает с момента получения письменного уведомления. Учтите, что нарушение уведомительного порядка не только будет препятствием для удостоверения сделки в нотариальной конторе, но и повлечет ее признание недействительной. Такой иск в суд сможет подать любое заинтересованное лицо, чьи права была нарушены продажей доли без направления уведомления.

При составлении уведомления нужно учитывать следующие нюансы:

• уведомить остальных дольщиков нужно только в письменной форме, устный порядок законом не предусмотрен;
• документ вручается под роспись или направляется заказным почтовым отправлением (срок для дачи ответа начинает течь с момента получения уведомления);
• в содержании уведомления нужно указать все условия сделки по выкупу доли родственником — все остальные дольщики смогут реализовать преимущественное право выкупа на тех же условиях.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Не допускается изменять условия договора купли-продажи по сравнению с теми, что были указаны в уведомлении. Если такой факт будет установлен (например, выкуп состоится по меньшей цене, чем было указано в уведомлении), сделку можно признать недействительной с переводом прав на других дольщиков.

При получении уведомления каждый из дольщиков может выбрать один из следующих вариантов действий:

1. воспользоваться правом преимущественного выкупа — для этого продавцу направляется письменное согласие на заключение договора купли-продажи;
2. отказаться от преимущественного права — если каждый из дольщиков сразу направит письменный отказ на уведомление, ждать 30 дней необязательно;
3. не отвечать на уведомление — отсутствие ответа в течение 30 дней автоматически подразумевает отказ от преимущественного права выкупа.

Для последующего удостоверения договора в нотариальную контору нужно представить бланк уведомления, а также доказательства его вручения остальным собственникам (это может быть расписка на бланке уведомления или почтовая квитанция).

Удостоверение и регистрация

Пройдя уведомительную процедуру, подготовленный договор купли-продажи нужно представить в нотариальную контору для удостоверения. Для этого требуется явка всех участников сделки, либо их представителей по доверенности. Нотариусу нужно подать следующие документы:

• общегражданские паспорта или иные документы, удостоверяющие личность контрагентов;
• нотариальная доверенность на представителя, если контрагенты выбрали такой вариант;
• правоустанавливающие документы на продаваемую долю — выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство о наследстве и т.д.;
• договор купли-продажи;
• уведомление дольщиков и доказательства его вручения;
• письменные отказы дольщиков (если они имеются).

Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире

Для совершения отдельных сделок могут потребоваться и иные документы. Например, чтобы сделать выкуп доли у несовершеннолетнего ребенка нужно получить письменное согласие местного учреждения опеки. При продаже доли, приобретенной в период брачных отношений, необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга.

Скачать форму согласия супруга на продажу доли в квартире

Нотариус проверяет дееспособность сторон и соблюдение уведомительного порядка, после чего проставит удостоверительный штамп на бланке договора. Одновременно сведения об удостоверении будут внесены в федеральный нотариальный реестр. Если у нотариуса имеется техническая возможность, документы можно сразу направить для регистрации в службу Росреестра.

Чтобы завершить выкуп доли в квартире у родственника договор направляется на регистрационную процедуру. Сдать документы можно через нотариуса, через МФЦ или напрямую в службу Росреестра. Регистрационные действия проводятся после оплаты госпошлины — в 2018 году ее размер составляет 2000 рублей.

Срок регистрации будет зависеть от способа сдачи документов, а также необходимости одновременно пройти процедуру кадастрового учета.  Например, при подаче через нотариуса выписку ЕГРН можно получить уже через 3 рабочих дня. Для получения готовых документов явка обеих сторон необязательна, подойти может только покупатель.

С момента регистрации права собственности, родственник вступает в права дольщика — может пользоваться общим имуществом и помещением квартиры, получает право на часть общего имущества МКД и придомовой территории. Если в дальнейшем доля вновь будет продаваться родственникам или третьим лицам, правила уведомления и удостоверения  также должны соблюдаться.

Источник: https://law03.ru/finance/article/vykup-doli-v-kvartire-u-rodstvennikov